יום שלישי, 3 במרץ 2015

הון עצמי לדירה ראשונה

אחד הפרמטרים החשובים ביותר בבחירת נכס הוא התקציב.
בחינת התקציב הנכון ביותר עבור הקונים מחייבת הבנה ובחינת המשכנתא עליה הם עתידים להתחייב.
על מנת להקל על זוגות צעירים בעיר בתהליך זה ראיינתי את גיא מזור, הבעלים של חברת עוצמה פיננסית יועצי משכנתאות ולשעבר יועץ המשכנתאות הראשי בבית ההשקעות מיטב דש, שמלווה זוגות רבים בתהליך זה.


גיא מזור- עוצמה פיננסית

 אילו שיקולים צריך לקחת זוג צעיר בבחינת ההון העצמי שעומד לרשתו ? צ 
 בחישוב ההון העצמי יש לקחת בחשבון כספים שאמורים להיכנס ממכירת דירה קיימת אם מדובר במעבר מדירה לדירה.
כמו כן יש לקחת בחשבון את ההשקעות הנזילות – כסף מזומן, פיקדונות, חסכונות, קרנות נאמנות, ניירות ערך, וכן סכומים שהובטחו לנו, כגון תמיכה מההורים. למרות כל זאת לא צריך להגדיל את ההון העצמי בכל מחיר. בפועל, יש רבים שמעדיפים לשמור על חלק מההון  באפיקי השקעה ולקחת משכנתא גדולה יותר מכיוון שמשכנתא היא ההלוואה בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל – גם מבחינת טווח הפירעון וגם מבחינת הריבית. במילים אחרות, כדאי להתאמץ ולהשיג מרכיב גבוה של הון עצמי, אבל לא צריך לעשות זאת בכל מחיר.





" כמה הון עצמי צריך זוג צעיר עבור משכנתא לדירתם הראשונה ? "
על שאלה זו ניתן לקבל מענה מדויק מעיון בתקנות בנק ישראל שפורסמו לקראת סוף שנת 2012 ולפיהם " רוכש דירה יחידה - מי שאין בבעלותו נכס או חלק בנכס והדירה שמתכוון לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו ייאלץ להעמיד הון עצמי מינימאלי של 25% משווי הנכס.
לדוגמא: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 1,300,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 325,000 ש"ח."


"זוגות רבים שמעוניינים לרכוש את הנכס הראשון שלהם נתקלים לעיתים בגיוס ההון העצמי, האם יש פתרונות יצירתיים לפתרון הבעיה? "
אכן נוצר מצב בו לווי המשכנתאות נדרשים בפועל להביא יותר כסף מהבית בתור הון עצמי ובעבור לא מעט רוכשים פוטנציאלים – הדבר מהווה מכשול של ממש.בעקבות כך  צצו מגוון פתרונות "עוקפי רגולציה" למשפחות רבות שאין להם את ההון העצמי הדרוש לקבלת משכנתא. להלן מספר פתרונות:

1הלוואה על חשבון חסכונות לטווח בינוני וארוך
פתרון קלאסי להשלמת הון עצמי הוא בלקיחת הלוואה על חשבון חסכונות לטווח ארוך, כגון: קופות גמל,קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים.
הסך הכולל של הנכסים של הציבור בקרנות ההשתלמות, הגמל והפנסיה (הקרנות החדשות) עומד על 420 מיליארד שקלים. ציבור החוסכים יכול להשתמש בסכומים שנצברו בכל אחת מהקרנות על מנת להשלים את הסכום הנדרש למימון ראשוני לקניית דירה.
 לפי הוראות המפקח על שוק ההון והביטוח ניתן לקבל הלוואה מהקרנות, בשיעור של 30-80 אחוזים מסך החיסכון בקרן ולהחזירה תוך שבע שנים לכל היותר, בהתאם לסוג החיסכון ומאפייניו.
 כל אחד מאיתנו שיש לו חיסכון לטווח ארוך רשאי לקבל הלוואה מבתי ההשקעות ו/חברות הביטוח שמנהלות את החסכונות הללו, כאשר ההלוואה ניתנת על חשבון החיסכון, קרי, החיסכון מהווה את הבטוחה להלוואה.
ניתן להחזיר את ההלוואה בשיטת החזר רגילה (ריבית וקרן) או לחלופין לשלם רק את הריבית ולפרוע את הקרן בתום התקופה( הלוואת בלון).
בקרנות ההשתלמות ניתן להחזיר את ההלוואה כנגד פדיון הקרן בתום שש שנים או כנגד סכום עתידי שיתקבל. הריביות שיטה זו של השלמת הון עצמי נחשבת לאטרקטיבית מאוד שכן הריביות על הלוואות אלו מאוד נמוכות יחסית לאופציות האחרות שעומדות בפני זוגות שצריכים השלמת הון עצמי.

2הלוואות בנקאיות כנגד חיסכון
הבנקים השונים נותנים הלוואה כנגד כספי חיסכון, כאשר ההלוואה ניתנת על חשבון החיסכון והחיסכון מהווה כבטוחה. בשיטה זו ההלוואות ניתנות בריבית יחסית גבוהה אך מהווה פיתרון להשלמת הון עצמי.

3.הלוואה מסחרית מהבנקים לכל מטרה
לקיחת הלוואות לכל מטרה – ניתן לקחת כיום הלוואה מסחרית מהבנק בו מתנהל העו"ש. לרוב הלוואות מסוג זה מתומחרות בריביות גבוהות מאוד, אך מהוות פיתרון להשלמת הון עצמי לתקופה קצובה.  סכום ההלוואה שהבנק     יהיה מוכן להעמיד ייקבע בד"כ על פי דירוג האשראי ורמת ההכנסה של מבקש ההלוואה.

4.  הלוואה כנגד שעבוד נכס נדל"ן שבבעלות ההורים
שיטה שהופכת לנפוצה יותר ככל שעובר הזמן. בשיטה זו ניתן להשלים את ההון העצמי החסר ע"י לקיחת משכנתא על חשבון הנכס של ההורים. עקרונית, ניתן לשעבד את הנכס של ההורים בגובה של עד 50% משווי הנכס שלהם, כאשר ההורים מצהירים כי המשכנתא מיועדת לעזרה לילדים להשלמת הון עצמי לרכישת דירה. בשיטה זו ניתן לקבל סכום גבוה מאוד על חשבון הנכס בהנחה שהנכס לא משועבד ובהתחשב בגיל ההורים והכנסתם.

5.  הלוואת קבלן-
הקבלנים מצאו פתרון יצירתי למשיכת זוגות פוטנציאליים לרכוש מהם דירות בפרויקטים.
בשיטה זו הקבלנים מציעים "הלוואת קבלן" לתקופה קצובה של מספר שנים ללא ריבית. בשיטה זו הלווה מקבל את ההלוואה מהבנק לפי הסדר שהקבלן השיג עבור רוכשים בפרויקט.
שיטה זו הפכה לנפוצה בענף בעקבות תקנות בנק ישראל לצורך השלמת ההון העצמי.




"כיצד נערכים הבנקים לשינויים במשק ?"
הגידול באשראי לדיור מגביר את הסיכונים הנשקפים גם ללווים וגם למערכת הבנקאות. על רקע זה המפקח על הבנקים נקט צעדים נוספים במטרה לצמצם סיכונים אלה.
א. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור (משכנתא) כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%. הלוואות לדיור, בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40% ל- 50%, ישוקללו ב- 100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון.
ב. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על  66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ- 5 שנים.
ג. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.
טיוטת ההנחיות גובשה לנוכח המשך המגמות בשוק הדיור, ובעיקר, חלקן הגבוה של ההלוואות לדיור בתיק האשראי הבנקאי וגידולו בשנים האחרונות, המשך העלייה המהירה בהיקף המשכנתאות החדשות והמאפיינים שלהן: חלק ניכר מהמשכנתאות (17%) ניתן בשיעורי החזר גבוהים מן ההכנסה, חלק ניכר מהמשכנתאות ניתן בריבית משתנה, לרבות בתקופה של 5 שנים ומעלה (72%), וחלק מהמשכנתאות ניתן לתקופות זמן ארוכות של שלושים שנים ומעלה. מאפיינים אלה טומנים בחובם סיכון עתידי ללווים, אשר קיים חשש שנטלו על עצמם התחייבות גבוהה ואשר בתנאים מסוימים עלולים שלא לעמוד בהחזרי המשכנתא, זאת על רקע הגידול ביחס שבין יתרת ההלוואות לדיור להכנסה הפנויה. מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה בעתיד ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתא וכן בסיכון הכרוך בשינויים בסביבה הכלכלית, כגון הרעה בתנאי שוק העבודה. התממשות של שני הסיכונים יחד בעת ובעונה אחת, אף תעצים את ההשפעה על יכולת ההחזר של הלווים ותגדיל את הסיכון שהם ייקלעו לקשיים בהחזר המשכנתא.
פועל יוצא של חשש זה, על רקע העליות המתמשכות במחירי הדיור, מאפייני המשכנתאות וסביבת הריבית הנמוכה, הוא הגידול בסיכון למערכת הבנקאית. ההנחיות המוצעות מכוונות להקטנת הסיכונים עבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית בכללותה.
לצד צעדים אלה, הנחה הפיקוח את הבנקים להקפיד על הליכי חיתום נאותים ועל רמה גבוהה יותר של גילוי ללקוחות, במטרה להפחית את הסיכונים הגלומים בהלוואות לדיור הן ללווים והן למלווים.

"איך מבוצעת הערכת הסיכון ע"י הבנקים?"
 הערכת הסיכון היא למעשה הצפי לגבי התנהגות הלווה והשוק בעתיד. הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק.

מאחר שלא תמיד ניתן לנבא את הדברים במדויק, יתכנו הבדלים בהערכת הסיכון שבנקים שונים מבצעים, גם כאשר מדובר באותו לווה ובאותו נכס. לרוב, הפערים . בהערכות ובתמחור הריבית בהתייחסות לאותו לווה ולאותו נכס בין הבנקים השונים, אינם גדולים יחסית.

"מה הצעתך לזוגות הצעירים ?"
" למרות שקיימות אופציות רבות לגיוס אשראי להשלמת הון עצמי יש לקחת בחשבון את יחס ההחזר של כלל ההלוואות אל מול ההכנסות ולכלכל היטב את הצעדים טרם שימוש במכשירים השונים לגיוס השלמות  להון עצמי."





2 comments: