ציון לילוז פריים נכסים

יום שישי, 12 באוקטובר 2018

ירידה של 22% בעסקאות נדל"ן במרכז עיר.

בכתבה זו אנתח את הירידה בכמות העסקאות במרכז העיר ראשון לציון ואבחן את כמות העסקאות בשכונות המובילות במרכז העיר ואת הסיבות לשינויים.

ניתוח מצב השוק בישראל

השינויים בשוק המקומי של ראשון לציון מהווים חלק מהשינויים שחלו בישראל בשנים האחרונות. שוק הנדל"ן בישראל עובר משבר משמעותי שהחל במינויו של יאיר לפיד לשר האוצר, שהטיל מיסוי כבד על משקיעי הנדל"ן. משבר זה החריף עם כניסתו של שר האוצר כחלון לתפקידו שהמשיך במיסוי הכבד והוסיף את התכנית 'מחיר למשתכן' המיועדת לזוגות צעירים ומחוסרי הדיור.

המיסוי על משקיעי הנדל"ן גרם ליציאת הכסף להשקעות בחו"ל ולמעשה, גרם לירידה בהכנסות המדינה ממיסוי על נדל"ן. מספר חברות השקעות נדל"ן בחו"ל עלה משמעותית בשנים האחרונות. התשואה הממוצעת להשקעה בחו"ל עומדת על 10% מול תשואה ממוצעת של 3% להשקעה בנדל"ן בארץ.

'המחיר למשתכן' גרם לזוגות הצעירים לנטוש את שוק נכסי יד2. הזוגות שקנו דירות דרך 'המחיר למשתכן' באזורי הביקוש עשו צעד מצוין, אך רוב הזוגות נאלצו לקנות נכסים בפריפריות מתוך כוונה להשכירם בתום הבנייה ולהמשיך לחיות באזור המרכז. הצפי שלי הוא ששוק הנדל"ן בפריפריות יקרוס מאחר ויוצף במאות דירות חדשות להשכרה. שכונות 'רפאים' אלו יגרמו נזק אדיר לזוגות הצעירים שמחירי דירתם ירדו משמעותית. כשיבוא היום בו ירצו לממש את הנכסים הם ימכרו אותם במחירי הפסד.

העיר ראשון לציון

מרכז העיר ראשון לציון שמהווה מוקד משיכה לזוגות צעירים עבר טלטלה בשנת 2018 בשל הסיבות שפורטו מעלה. בנוסף, הפסקת פרויקט התמ"א בעיר גרם לירידה נוספת בשוק הנדל"ן באזור זה. שכונות המרכז ירדו ב-22% בכמות הנכסים שנמכרו בין החודשים ינואר- אוגוסט 2018 מול ינואר- אוגוסט 2017.

שכונת רמז המערב הותיק

השכונה המבוקשת במרכז העיר ספגה ירידה של 17% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר-אוגוסט. בשכונה הוקמו המספר הרב ביותר של פרויקטים תמ"א 38 ובשנה האחרונה נעצרה כלל פעילות התמ"א בשכונה.

חודש אוגוסט היה הקשה ביותר בכמות בעסקאות בשכונת רמז בשנת 2018 וצנח ל-6 עסקאות ב-2018 מול 26 עסקאות באוגוסט 2017, כלומר ירידה של 75% באחוזי העסקאות.

רמז 2017-2018

שכונת כצנלסון

שכונת כצנלסון ספגה ירידה דרמטית של 42% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר-אוגוסט. השכונה שנהנתה מהתחדשות בזכות פרויקט תמ"א 38 בשנת 2017 ירדה בכמות העסקאות מ-83 בשנת 2017 ל-48 עסקאות בשנת 2018.

חודש יוני היה הקשה ביותר בכמות העסקאות בשכונת כצנלסון בשנת 2018 וצנח ל-6 עסקאות ב-2018 מול 16עסקאות באוגוסט 2017, כלומר ירידה של 70% באחוזי העסקאות.

כצנלסון 2017-2018

שכונת אברמוביץ

שכונת כצנלסון ספגה ירידה מתונה מאוד של 5% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר- אוגוסט. השכונה המשיכה ליהנות מהתחדשות בזכות פרויקט תמ"א 38. מספר לא מובטל של עסקאות נבעו ממכירת דירות במסגרת תמ"א 38.

חודש מרס היה טוב יותר בשנת 2018 לעומת 2017 וזאת בזכות 7 נכסים שנמכרו במסגרת תמ"א 38.

אברמוביץ 2017-2018

שכונת רמב"ם

שכונת רמב"ם ספגה ירידה של 16% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר- אוגוסט.

השכונה הגדולה והמשמעותית ביותר בעיר ראשון לציון ספגה ירידה של 50 עסקאות בשנת 2018 מול 2017.

הבנייה החדשה בנוסף להמשך תנופת התמ"א בשכונה שמרה את השכונה בראש כמות העסקאות בעיר.

רמב"ם 2017-2018

שכונת ראשונים

בשכונת ראשונים נמצאה ירידה של 25% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר- אוגוסט.

בחודשים האחרונים נראה שיש האטה משמעותית בכמות העסקאות בשכונה עם השלמת מכירתם של מספר פרויקטים באזור רכבת ראשונים.

ראשונים 2017-2018

לסיכום

שכונות מרכז ראשון לציון ספגו ירידה ממוצעת של 22% בעקבות הפסקת ההתחדשות העירונית בעיר. מגמה זו באה בנוסף לירידת עסקאות הנדל"ן בארץ בגלל המיסוי הכבד על משקיעים ותכנית 'המחיר למשתכן'.

גם בשנת 2018 נסכם עליית מחירים בנדל"ן בראשון לציון.
www.israeltama.co.il

יום ראשון, 12 באוגוסט 2018

מחירי הדיור בראשון ציון במגמת עלייה.

בדיקת השכונות המרכזיות בראשון לציון בחודשים 06/17 עד 06/18 מלמדת כי מחיר הדירות נמצא במגמת עלייה מתונה, אך אם מנטרלים את השפעת ה"מחיר למשתכן" ניתן לקבוע שעלות הדיור בעיר במגמת עלייה משמעותית.

בכתבה זו אפרט את מגמות המחירים בשכונות נבחרות במרכז העיר.

המחיר למשתכן מהווה אלטרנטיבה לצעירים רבים הרואים בפרויקט זה קרש הצלה עבורם.
בשנים האחרונות משווקות אלפי יחידות דיור בראשון לציון, בעיקר במזרח העיר במסגרת ה"מחיר למשתכן".
ניתן לראות כי מחיר הנכסים בשכונת כלניות, למשל, צולל ומאבד כ30% בממוצע וזאת בעקבות המחיר הנמוך לו זוכים הזוגות הצעירים שזכו במכרז.

המחיר הממוצע בשכונת כלניות עמד על 1,500,000 בתחילת 2014 וכיום עומד על 950,000 ₪ בלבד.

ה"מחיר למשתכן" היה אמור ליצור מומנטום חיובי להוזלת כל הדירות בעיר, אך למעשה המגמה הפוכה וישנה עלייה במחיר הדירות.

שכונת רמז, המערב הוותיק:

השכונה המבוקשת ביותר במרכז העיר בשנה האחרונה. בשכונה לא היו שינויים במחיר הממוצע של הנכסים.

ב 06/17 עלות דירה ממוצעת היה 1,530,000, וב 06/18 המחיר הממוצע נשאר ללא שינוי כלל.

בדירות הקטנות, 3 חדרים, נרשמה עליה של כ3.5% וכיום, המחיר הממוצע עומד על 1,393,000 ₪.

בדירות 4 חדרים נרשמה עליה של 0.5% בלבד.

השכונה סובלת בשנה האחרונה מעצירה כללית של התחדשות עירונית. כל נושא התמ"א 38 נעצר לתקופה ארוכה, נושא שהשתנה לאחרונה ואני צופה שוב מספר רב של פרויקטים חדשים בשכונה.

תושבים רבים המעדיפים לרכוש נכס בשכונה, נאלצו לקנות בשכונות הסמוכות בגלל מחסור בהיצע של דירות חדשות.

שורה תחתונה:

השכונה המבוקשת והיקרה ביותר היא מרכז העיר. בשכונה צפוי המשך בעליית המחירים בעיקר בדירות קטנות.

מגמת המחירים בשכונת רמז

שכונת רמב"ם:

השכונה הגדולה ביותר במרכז העיר המשיכה להוביל השנה בכמות העסקאות בעיר.

ב 06/17 מחיר דירה ממוצעת היה 1,436,000, ב 06/18 המחיר הממוצע עמד על 1,457,000, כלומר עלייה של 1.5%.

דירת 4 חדרים ממוצעת עלתה ב3.5% וזאת בזכות ריבוי הפרויקטים החדשים בשכונה, כולל תמ"א 38.

שורה תחתונה:

עלייה מתונה של מחירי הדירות ותנופה אדירה של התחדשות עירונית בשכונה.

מגמת המחירים בשכונת רמב"ם

שכונת ראשונים, גן נחום:

השכונה הוותיקה עוברת מתיחת פנים אמתית. בשכונה מספר רב של פרויקטים חדשים, תמ"א 38 ודירות קבלן.

בחינת המחירים בשכונה בשנים האחרונות מלמדת על קפיצה מטאורית של מחיר הנכסים אך עיקר העלייה נובעת מהקמת השכונה החדשה שגובלת עם תחנת הרכבת ראשונים.

ב 06/17 מחיר דירה ממוצעת היה 2,317,000 וב 06/18 המחיר הממוצע עלה ל 2,365,000 ₪, כלומר עלייה של 2% לערך.

עליית מחירים זו משפיעה גם על מיצוב השכונה ועל מחירי הדירות הישנות.

התחדשות עירונית משנה את מפת הנדל"ן בעיר

שורה תחתונה:

השכונה נמצאת בהתחדשות הכוללת דירות קבלן ותמ"א 38.

מגמת המחירים בשכונת ראשונים - גן נחום.

www.israeltama.co.il

יום רביעי, 10 בינואר 2018

עצות זהב למכירת נכס נדל"ן

בשעה טובה החלטתם למכור את הנכס שלכם והגיעה העת לשווק אותו ולהציגו לקהל הקונים.
בכתבה זו ריכזתי כללי יסוד חשובים שיסייעו לכם להגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה במכירת הנכס.
תכנון מכירה מקיף יעניק לכם שקט וביטחון.
הטיפים כוללים את כל השלבים של תהליך המכירה: הכנה, שיווק ומשא ומתן.

במידה ואתם מעוניינים באיש מקצוע שיבצע את כל הפעולות עבורכם אשמח להיפגש אתכם.
להלן לינק לווידאו המסביר על דרך מקצועית לשיווק נכסים בארץ. https://youtu.be/9VxcOkZUk0o

הכנה

· תכנון מיסוי

משה כחלון, שר האוצר, פועל באופן נמרץ לשינוי המיסוי בעת מכירת נכס נדל"ני בישראל.
פעולות אלה מצטרפות למיסוי הכבד שכבר חל על בעלי מספר דירות.

להלן מספר נקודות שיאפשרו לכם לתכנן היטב את המיסוי שחל על מוכרי וקוני דירות בישראל:

מס שבח – בדקו האם אתם חייבים במס שבח שיכול לשנות את ה"שורה התחתונה" בצורה דרסטית.
מס שבח, 25% מהרווח שייצר הנכס מיום הקנייה עד ליום מכירתו בניקוי הוצאות.

הקלות:

· החוק החל רק מה1.1.14 כך שחושב באופן יחסי.

· מוכר, שזו דירתו היחידה, והחזיק בה יותר מ18 חודשים פטור ממס.

· מוכרי נכס מירושה, משלמים את המיסוי של המוריש.

היטל השבחה – מס עירוני על כל השבחה שעבר הנכס. בעלי דירות גן, דירות גג ובתים פרטיים,

לרוב משלמים היטל השבחה. ממליץ לבעלי נכסים בהם יש חריגות להסדירם בטרם יצאו

מכיוון שלרוב העירייה מבצעת בדיקות יסודיות לטובת חישוב ההיטל.

· תמחור

קביעת המחיר הנכון לנכס הנמכר הוא השלב החשוב והמהותי ביותר בתהליך.
על מנת לקבוע את המחיר הנכון עליכם לבצע שלוש פעולות:

· הכירו את המתחרים שלכם, בקרו את הנכסים הדומים לשלכם המוצעים למכירה. הבינו את היתרונות והחסרונות של המתחרים שלכם. ערכו סקר מחירים בטרם תקבעו את המחיר שלכם.

· בחנו את העסקאות שבוצעו בשכונה שלכם, הקפידו להשוות נכסים הדומים לנכס שלכם. ממ"ד, חניה, מעלית, קומה, כיווני אוויר, מצב נכס, מחסן ועוד משפיעים על המחיר הסופי.

· בחנו את מצב הנכס שלכם, היו אובייקטיביים ככל שניתן ותבחנו את עלות השיפוץ שעל הקונה לעשות על מנת להיכנס לנכס שלכם.

· הכירו את הנכס שלכם

בצעו את כל הפעולות הנדרשות על מנת להציג את הנכס שלכם בדיוק רב ועם ריבוי פרטים.

· הורידו נסח טאבו דרך אתר המיסוי הממשלתי.

· הורידו תכנית בנייה "גרמושקה" מאתר העירייה.

· צלמו ארנונה חודשית המסייעת ללמוד על המיסוי ועל גודל הנכס.

· רכזו את כל מוסדות החינוך שיש באזור.

· כלים שיווקיים

חשיפת הנכס במגוון ערוצים מסייעת משמעותית להגברת החשיפה.
המלצותיי:

· יד 2

· פרסום ממון בפייסבוק

· פרסום ממון בגוגל

· שלט

· מקומון

· שליחת SMS ללקוחות מתאימים

· העלאת הנכס לפייסבוק בכל יום בקבוצות ממוקדות

· פלייר באזור הנכס

· דפי נחיתה

· ועוד...

· צילום

על מנת להציג את הנכס בשלל הפלטפורמות שמופיעות בסעיף הקודם יש ל"גרות" את הקונים להגיע לנכס. הניסיון שלי מוכיח שתמונות מקצועיות משפיעות בצורה מובהקת על כמות הקונים שפוקדים את הנכס. מומלץ להשקיע 300-500 ₪ בצילום מקצועי.

הצגת הנכס

· שעה ויום – בחרו שעה בה אין עומס ורעשים חריגים. במידה ויש נוף הנשקף ממרפסת הנכס, בחרו שעה בה התאורה והנוף נחשף במיטבו.

· הכנת הנכס ללקוחות – הדליקו את כל אורות הבית, פתחו חלונות ותריסים, ודאו כי הנכס מסודר ואתם מציגים אותו במיטבו. תכננו שלא יהיו חדרים סגורים ולא נגישים. עשו סיור הכולל את המחסן והחניה.

· חומר שיווקי – לקוחות רואים עשרות נכסים עד שהם מגבשים החלטה סופית על הנכס שרוצים לרכוש. השאירו בידם דף נכס המרכז את הנתונים הבסיסיים הכוללים תמונות ופרטי התקשרות.

משא ומתן

· שאלון קונה לבחינת הרצינות -

להלן רשימת שאלות שיעזרו לכם להבין את מידת רצינות הקונה המבקר בנכס:

בדקו האם הקונים קיבלו אישור עקרוני למשכנתא.

האם הנכס הקיים של הקונים נמכר או שנמצא במשא ומתן.

תקציב והון עצמי.

האם כל מקבלי ההחלטות ראו את הנכס.

תאריך כניסה מועדף.

האם מודעים למיסוי בזמן הרכישה של הנכס.

· נקודות קריטיות לסגירת עסקה

בשעה טובה הקונה מראה עניין ומוכן להתקדם לחוזה, להלן רשימת נקודות שמומלץ לסכם מראש:

מחיר.

חלוקת תשלומים.

פינוי.

מה נשאר בנכס.

הסבר על רישום הנכס, טאבו/מנהל/חברה משכנת.

לוחות זמנים לחתימה.

במידה ואתם מעוניינים שאיש מקצוע יבצע את כל הפעולות עבורכם אשמח להיפגש אתכם.
להלן לינק לווידאו המסביר על דרך מקצועית לשיווק נכסים בארץ. https://youtu.be/9VxcOkZUk0o

ציון לילוז, זכיין רי/מקס פריים בראשון ציון.
www.israeltama.co.il

052-6767675

יום שני, 12 ביוני 2017

ניתוח מגמת המחירים לרבעון ראשון 2017

שר האוצר משה כחלון עושה מאמצים רבים למתן את עליות המחירים בתחום הנדל"ן בארץ.

המיסוי הכבד שהוטל על המשקיעים, מס רכישה מוגדל, 8 אחוז מהשקל הראשון ומס שבח, 25% על הרווח, גרם לירידה משמעותית בכדאיות הכלכלית.

יצאתם של המשקיעים גרם לירידה בביקוש מה שהוביל לעצירה בעלייה החדש במחיר הדירות בארץ.

מאמר זה מנתח את השפעת המגמות הארציות על ראשון לציון ועל השכונות המובילות בעיר.

ניתוח של הרבעון הראשון שנת 2017 מלמד כי דירות יד 2 בארץ ירדו ב1%, לעומת זאת העיר ראשון לציון עלתה ב1%, מה שמשקף עלייה שנתית של 4% בעיר ראשון לציון.

ניתוח השכונות המובילות מלמד כי יש הבדל משמעותי בין השכונות.

שכונות המערב החדש

קרית גנים ספגה את הירידה המשמעותית ביותר ברבעון 1/17. בשכונה נרשמה ירידת מחירים של 3%. ניתוח העסקאות מראה כי השכונה ה"מתבגרת" שרוב נכסיה ללא ממ"ד וחלק ניכר ללא מעלית נחלשת מול ההיצע הקיים בשכונות אחרות.

מערב ראשון לציון במגמת ירידה

נאות שקמה רשמה יציבות ברבעון 1/17 ונשארה ללא שינוי כלל במחירי הנכסים בשכונה, עובדה זו עומדת בניגוד לביקוש לשכונה בשנים האחרונות.

שכונת אשלים, רשמה עלייה של 1% ברבעון 1/17 ושכונת כרמים רשמה עלייה של 2%.

המערב בחדש הולך ומאבד מכוחו מול שאר השכונות בעיר, מגמה זו לדעתי תימשך בכל שנת 2017.

המזרח הישן

השכונות רביבים, נווה הדרים ומישור נוף רשמו ירידה ממוצעת של 1%. השכונות הישנות של אזור המזרח מאבדות מערכן מול הנכסים בשכונות החדשות שנבנות בצוריאל ומתחם רכבת ראשונים.