יום שני, 14 בנובמבר 2016

מרכז העיר, פנינת הנדל"ן של ראשון לציון.

העיר ראשון לציון הוקמה בשנת 1882 והפכה לעיר בישראל כבר בשנת 1950. מרכז העיר, הרחובות רוטשילד, הרצל וז'בוטינסקי הגדירו את גבולות העיר. למעשה מרכז העיר של היום, כלומר השכונות ראשונים (גן נחום), רמז (המערב הוותיק), אברמוביץ, כצנלסון ורמב"ם, היוו את עיקר העיר ראשון לציון עד להקמת השכונות החדשות במערב ומזרח העיר בעשורים האחרונים.
בכתבה זו נסקור את מפת הנדל"ן של מרכז העיר ונתמקד במספר נושאים חשובים:
  • מגמות המחירים של שכונות לב העיר מתחילת השנה.  
  • השפעת פרויקטים חדשים.
  • שינויים במתווה התחבורה העתידי והשפעתו על מחירי הנדל"ן.
  • תמ"א 38 בשכונות מרכז העיר.

מתחילת השנה ועד לסוף חודש יולי עלו מחירי הנדל"ן בעיר  ב6% בממוצע כלומר צפי עליית המחירים בעיר עומד בשנת 2016 על כ10%.
רמב"ם
בשכונת רמב"ם נרשמה עליית המחירים המשמעותית ביותר בלב העיר. מתחילת השנה עלו מחירי הדירות בלמעלה מ10% ויש צפי לעלייה של 15% עד סוף השנה לפי קצב זה. רמב"ם, שנחשבת לשכונה הזולה במרכז העיר, עושה צעדים נמרצים לצמצום הפערים מהשכונות האחרות בלב העיר. עליית מחירים זו משופעת ממספר גדול של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בשכונה. פרויקטים אלה גרמו לעליית מחירי הדירות הקיימות בעשרות אחוזים. בשכונה ישנם מספר פרויקטים חדשים שאף הם משפעים על עליית המחירים בצורה משמעותית. 
אני צופה כי שכונת רמב"ם תמשיך להתחזק בשנת 2017. השכונה מהווה אלטרנטיבה שפויה וברת השגה לזוגות צעירים וניתן למצוא דירות 3 חדרים במחיר של 1,250,000 ש"ח. חידוש פני השכונה כמו ברחוב אברבנאל לדוגמא, מחזק את מיצוב השכונה ומעלה את רמת החיים בה.

חידוש רחוב אברבנאל- תאורה וחיפוי המדרכות והכביש
ראשונים
בשכונת ראשונים נרשמה עליית מחירים של 7% מתחילת השנה וצפי של 12% עלייה עד לסוף שנת 2016. שכונת ראשונים, גן נחום, היא השכונה המושפעת ביותר מבנייה חדשה. השכונה החדשה בסמוך לרכבת ראשונים גורמת לעליית מחירים בשכונה. דירות 3 חדרים ישנות נמכרות במחיר של 1,320,000 ש"ח בממוצע. בניית השכונה החדשה גורמת לתנועת מכירה ערה בנכסים הישנים. בשכונה מתעוררת לאחרונה מגמת תמ"א 38, לדוגמא ברחוב אהרון קרון נמכרות דירות 4 חדרים מהקבלן (תמ"א 38) במחיר הנע בין 1,740,000 ל 1,840,000 ש"ח. אני צופה כי במהלך שנת 2017 תמשיך מגמת עליית המחירים בשכונה בזכות הבנייה החדשה, אולם הצפי הוא כי בשנת 2018 נצפה בעצירת עליית מחירים עם סיום מכירת הנכסים בפרויקט החדש. 
את השקט שעטף את הבתים הפרטיים באזור בית האבות "עד 120" החליפו רעשי הבנייה ועם סיום הפרויקט יפעלו כבישים פנימיים חדשים ועמוסים שישפיעו על איכות החיים באזור. 

הקו הסגול מראה את קפיצת המחירים שכונת ראשונים

רמז, המערב הוותיק
בשכונה הוותיקה והמבוקשת נרשמה עליית מחירים מתונה באופן יחסי של 4.5% עד לחודש יולי השנה וצפי של 8% לסוף השנה.
רמז שזוכה למיצוב גבוה בזכות מוסדות החינוך הטובים בעיר והסמיכות ליציאות מהעיר, מובילה עדיין בעלות הדירות הישנות. דירת 3 חדרים בשכונה נמכרת בעלות ממוצעת של 1,350,000 ש"ח. השכונה מובילה בעיר בכמות הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 וניתן לראות רחובות שלמים ששינו את פניהם, לדוגמא הרחוב קפלינסקי שבו מרוכזים מספר גדול של פרויקטים שהסתיימו וכאלה שנמצאים בתהליך מתקדם. אנו ערים לביקוש גדול במיוחד לנכסים בשכונה זו ואני צופה כי גם בשנת 2017 תשמור השכונה על מיצוב גבוה ובזכות זאת תשמור גם על מחירי נדל"ן גבוהים יחסית למרכז העיר. פתיחת כביש 431 שינתה את איכות החיים ברחוב רמז שעליו בנויים לא מעט בתים פרטיים. הבתים שנמצאים על הכביש סובלים מרעשים ואיכות החיים בהם ירדה באופן משמעותי. אני קורא לעירייה לאפשר בנייה רוויה על חשבון אותם בתים שנמצאים על הרחוב הרועש. 

רחוב קפלינסקי המתחדש

אברמוביץ 
בשכונת אברמוביץ נרשמה עליית מחירים של 7% לערך מתחילת השנה, מגמה שמשקפת עלייה ממוצעת של 11% לשנת 2016. השכונה הצפופה סובלת ממחסור בשטחים ירוקים וגינות. זוגות צעירים רבים לא קונים נכסים בשכונה בגלל מחסור בשטחי פעילות לילדים. בשכונה ניתן למצוא בתים פרטיים במחירים נוחים וברי השגה, 2.7 מיליון ש"ח בממוצע, מול המחירים הגבוהים במיוחד של משולש ז'בוטינסקי, כצנלסון ונווה הלל.

הקו הסגול מראה את הקפיצה במחירי הדירות באברמוביץ 

לסיכום 
מרכז העיר ממשיך להוות מוקד משיכה לתושבי העיר. זוגות צעירים נהנים מרמת חינוך גבוהה במיוחד וכל זאת בשילוב של מחירי נכסים שפויים. במערב החדש דירת 3 חדרים ממוצעת נמכרת ב1,650,000 ש"ח ואף יותר, מה שהופך את הדירות לבלתי ניתנות להשגה עבור הזוגות הצעירים. ההתחדשות העירונית, תמ"א 38 במקרים אחדים ושיפוץ חיצוני במקרים אחרים, מעלים את קרנם של הנכסים ומושכים גם משקיעים שמרווחים את עליית ערך הנכסים. אני קורא לעירייה לשפר את איכות החיים של התושבים, להאיץ את נושא תמ"א 38 ופינוי בינוי ובמקביל לטפח שטחים ירוקים נוספים בלב העיר.


   ציון לילוז, זכיין רימקס פריים.
       
         052-6767675
          03-5594241
  zionremax@gmail.com

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה