זה הזמן לקנות נכס להשקעה.

השר כחלון לפני החלטות קריטיות לשוק הנדל"ן 

שר האוצר החדש, משה כחלון, עומד בפני החלטות קריטיות בתחום הנדל"ן. המטרה הראשית שהציב שר האוצר החדש היא עצירת העלייה החדה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, עלייה שגרמה לזוגות צעירים לאבד תקווה אמתית לרכישת דירה. שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, ביצע מספר צעדים על מנת למתן את חגיגת המשקיעים בכך ששינה את מדרגות מס הרכישה במקביל לשינוי מס השבח (המס המשולם על ידי המוכרים על הרווח במכירת הנכס), ואכן צעדים אלה הרחיקו חלק מהמשקיעים משוק זה.

השר משה כחלון

בהצעות שפורסמו בעיתונות העלו אנשי משרד האוצר את האופציה להכביד את מס הרכישה לדירה להשקעה לעד 25%. בין גורמים שונים במשרד האוצר מתרחש מאבק על סוג המיסוי וגובהו אך דבר אחד ברור, שהמיסוי על רכישת דירה להשקעה יעלה. ללא ספק החלטת השר החדש תביא לשינוי מגמה בשוק הנדל"ן, אך עליו לבחון את כל הסיכונים שיש בעקבות החלטות אלה.

מה פרופיל המשקיע ?

כל אדם שרוכש דירה שנייה נחשב כרוכש דירה להשקעה, לעיתים מדובר באזרחים ותיקים שרוכשים את דירתם השנייה בזכות כספי הפנסיה והפיצויים ולעיתים מדובר באזרחים שרכשו דירה נוספת באזורים זולים יותר, כאשר הנכסים הזולים ביותר עלותם מגיע לחצי מיליון ש"ח. מעט מאוד מהמשקיעים נחשבים מקצועיים ורוכשים יותר משני נכסים. אפיק ההשקעה בנדל"ן הפך לכלכלי ומניב יותר מכל השקעה שמציעים היום הבנקים. כך שלא מדובר בטייקונים שרוכשים דירה שנייה אלא לרוב באזרחים שמנסים למקסם את הכסף הפנוי שלהם.

מה סיכונים של מידור המשקיעים מתחום הנדל"ן?

החשש העיקרי שיש לקחת בחשבון הוא שהרחקת המשקיעים תביא ירידה משמעותית בכמות הנכסים להשכרה. היום זוגות רבים היום, לא עומדת בפניהם האופציה לרכוש דירהכלל, והיצע נמוך, סופו לגרום לעליית מחירי השכירות, פועל יוצא של פעולה זו, הכבדה קשה על חיי השוכרים. הממשלה עד היום לא הצליחה לפתור את נושא שוק הנכסים להשכרה.

חשש מהשפעות 
של משבר בנדל"ן

ניתוח של הכוחות הפועלים בשוק הנדל"ן מלמד כי לא צפויה ירידה של מחירי הדירות וזאת מכיוון שהבנקים שמחזיקים את רוב הנכסים בארץ, בזכות המשכנתאות שנלקחות על רכישת הנכסים, לא יאפשרו ירדה דרסטית שתסכן את מעמדם. יתרה מכך גם בעלי הנכסים הקיימים לא ירצו שנכסים שרכשו במיטבם כספם יאבדו את ערכם. יחד עם זאת סביר שהוצאת המשקיעים משוק הנדל"ן תגרום למיתון בביקושים מה שיוביל כנראה לבלימת עליית המחירים.

ברור לכולם, כולל שר האוצר החדש ואנשי משרדו שהפתרון נעוץ בהגדלה משמעותית של התחלות הבנייה באזורי הביקוש ויצירת תחרות על כיסו של הרוכש. במהלך השנה האחרונה לאחר הצהרת יאיר לפיד על חוק מע"מ 0 הייתה עצירה בכמות העסקאות של נכסים יד ראשונה, מה שגרם ליזמים להוריד מחירים על מנת לפתות את הקונים.

משקיעים בראשון לציון 

המשקיעים בראשון לציון מתמקדים באזור מרכז העיר רבתי, שבו ניתן לרכוש נכסים במחירים של עד 1,250,000 ש"ח ולהניב תשואה מקסימלית. אני צופה עלייה חדה של עסקאות משקיעים בחודשיים הקרובים וזאת מכיוון שהם יודעים שהכבדת המיסוי בפתח. הצעתי לבעלי נכסים שדירתם מתאימה למשקיעים למהר במימוש העסקאות וזאת לפני יציאתם של המשקיעים משוק הנדל"ן לתקופה לא מבוטלת. השכונות העדיפות של המשקיעים: אברמוביץ, כצנלסון, רמז, גן נחום ורמב"ם. באזורים אלה ניתן להגיע לתשואה שנתית נאה מהשכירות וזאת לפני חישוב עליית ערך הנכס.

ראשון לציון פניה לאן?

מפת הנדל"ן בראשון לציון מלמדת כי זוגות צעירים רבים בוחרים לעזוב אותה לטובת ערים זולות יותר. היום נדיר למצוא דירת 3 חדרים ישנה במחיר נמוך ממיליון ש"ח. דירות 4 חדרים חדשות נמכרות במחירי שיא של 1,700,000 ש"ח ויותר. אני קורא לעירייה לפעול בעצמה רבה יותר למען הצעירים ומחוסרי הדיור בעיר.

שינויים  מהותיים כגון תכנית פינוי בינוי ברמת אליהו הם הזדמנות ענקית לאפשר לזוגות צעירים לבסס את עתידים בעיר כפי שנעשה בפרויקט הגרלת דירות בנחלת יהודה. הקצאת חלק מהנכסים לטובת אוכלוסיה זו עם הגבלות שימנעו כניסת משקיעים לנכסים יכולה להיות נקודת מפנה. בנוסף אני קורא לעירייה להמשיך להעצים את פרויקט תמ"א 38 שמעניק לתושבים אפשרות לשפר משמעותית את הנכסים שיש ברשותם וכך לשפר את איכות החיים שלהם ללא הוספת תשלומים מיותרים.

ציון לילוז, זכיין רי/מקס פריים ראשון לציון.

052-6767675