יום ראשון, 17 בנובמבר 2013

תמחור נכס


שלום לכולם ,

תמחור נכס הוא השלב הקריטי ביותר להצלחת מכירת הנכס שלכם ,תמחור שגוי יקשה מאוד על תהליך המכירה. היום בעידן האינטרנט כל המידע חשוף לכל מבקש. אנו היום יודעים על כל מכירה שיש , על התאריך שבוצעה ועל המחיר הסופי של הנכס. המידע הזמין באינטרנט שינה את כללי המשחק בתמחור נכסים , היום בקלות ניתן לראות כל עסקה וללמוד על הממוצע באזור הנכס.

אני ממליץ על האתר מדל"ן -  http://www.madlan.co.il/

באתר ניתן לראות עסקאות וממוצע אזורי, האתר קל לשימוש והאינפורמציה בו תורמת מאוד לקבלת מידע בסיסי.
לתמחור חינם השאירו פרטים

* שם:

* דוא"ל:



לא כל אחד יכול לתמחר בית בצורה טובה מכיוון שיש מספר רב של גורמים משתנים שחובה לקחת בחשבון , גורמים אלה יכולים לשנות תמחור בעשרות אחוזים .ניתן לראות נכסים באותה שכונה שנמכרים בהפרשים של עשרות אחוזים בגלל גורם אחד או שניים שמשפיעים משמעותית על איכות הנכס .,

להלן עשרת הדברות של תמחור נכס

1.      מצב הנכס
      גורם זה משפיע מאוד על תמחור הנכס , אנו פוגשים נכסים משופצים לחלוטין מצד אחד ומצד שני נכסים הרוסים שחובה להחליף בהם את כל מערכות החשמל והאינסטלציה. יש להכניס לתמחור חלק מעלות שיפוץ הנכס .חשוב לזכור כי רוב הקונים מתקשים לדמיין את הנכס כאשר הוא במצב רעוע כך שלרוב קל יותר למכור נכס משופץ .

2.      גודל הנכס – כניסה למאגרי העסקאות מלמד על עלות העסקה ומספר החדרים , חבה להעמיק גם בגודל הנכס , יש שכונות בהן גודל הנכס משתנה בעשרות אחוזים וכך גם התמחור. חשוב לזכור כי גודל הנכסים המפורסמים באתרים הוא הגודל הרשום בטאבו ולא הגודל בפועל , דבר שגורם לטעויות משמעותיות בתמחור.

3.      מרפסת שמש- הבנייה החדשה מאופיינת בתוספת של מרפסת שמש , מרפסת השמש בארץ שלנו היא חלק בלתי נפרד מהבית ומהפעילות שלו , רוב ימות השנה המרפסת משמשת לאירוח. מרפסת טובה מאובזרת במנגל חשמלי או על גז ובמסך גדול. גודל המרפסת קריטי לתמחור , מרפסת טובה מתחילה ב10 מ"ר לפחות ומאפשרת שימוש סביר בה .

4.      חניה – ככל שהנכס נמצא במקום מרכזי יותר ועמוס יותר נושא חלקה של החניה בתמחור הופך למהותי יותר.

5.      קומה ומעלית – באזורים ישנים יש בניינים שכנים שלאחד יש מעלית ולאחר אין , גורם זה קריטי במיוחד בקומות גבוהות ומשפיע על מחיר הנכס . באזורים חדשים בהם יש מעלית הקומות העליונות עולות משמעותיות יותר מהנמוכות .בדירות חדשות לחלוטין יש הפרש של 20,000 ₪ מקומה לקומה כך שבבניין של 20 קומות יש הפרש של 400,000 ₪ בין הקומה הראשונה לאחרונה.
 

6.      נוף – ריבוי הבנייה גורם למצב בו המרפסת פונה לבניין הסמוך ויש מרחק קטן בניהם , מקרים אלה גורמים לירידת מחיר מול נכסים עם  מרפסות פתוחות לשטח פתוח .ניתן לראות בפרויקטים חדשים שלעיתים יש הפרשים של מאות אלפי שקלים מדירה לדירה בגלל גובה הנכס והנוף שנשקף ממנו .

7.      רעש – זהו אחד הגורמים הקריטיים בתמחור הנכס , גורם זה לרוב אינו ניתן לשינוי , ישנם נכסים שהפכו לבלתי ניתנים למכירה בגלל כביש ראשי  שנוסף. במקרים אלה נושא הרעש משפיע מאוד על התמחור ומשקלו יכול להגיע לעשרות אחוזים .

8.      רמת גימור – בעיקר בנכסי יוקרה יש הפרשים משמעותיים בין הנכסים , חשוב מאוד בתמחור נכס להבין את רמת הגימור וכמה כסף הושקע בתהליך הבנייה שלו .

9.      שטח המגרש/גינה- במקרה של נכסי צמודי קרקע חשוב מאוד להביא בחשבון את גודל המגרש ואת החלוקה שלו בין החלק הקדמי והחיצוני ,נכסי צמודי קרקע נמכרים בזכות הגינה. גורם זה חשוב מאוד ותמחור .

10. מתחרים / מוכרים נוספים – על כל הפרמטרים שהוזכרו יש להוסיף את מצב השוק והנכסים שנוספים שמוצעים למכירה ,כלומר, לאחר תמחור הנכס על פי כל הגורמים שהוזכרו יש לבצע סקר שוק מקיף של הנכסים הנוספים למכירה בשכונה , לעיתים לקוח שחייב למכור את הנכס ומוריד משמעותית מהמחיר של הנכס שלו גורם  לעצירת השוק או לירידת שאר הנכסים.
לתמחור חינם השאירו פרטים

* שם:

* דוא"ל:



 

לסיכום – הכלים האינטרנטיים עוזרים מאוד לקבל תמונה כללית של מצב הנדל"ן בעיר שלכם ובשכונה המבוקשת אך תמחור נכון מחייב יתר מקצועיות והכרת שוק עומק. על המוכרים לעשות שעורי בית יסודיים לפני תמחור הנכס שלהם ועל הקונים לא למהר ולהחליט שנכס הוא יקר מידי .

לכל שאלה על תמחור נכס בקניה או מכירה אתם מוזמנים להשאיר פרטים או פשוט לחייג אליי

ציון לילוז כי היום יותר מתמיד מכירת נכס מחייבת מקצוענות .

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה